ООО «УК «Благострой-С» – одна из самых профессиональных управляющих компаний Белгорода. Единственная компания в Белгородской области, добившаяся возврата денежных средств для собственников двух домов при проведении капитального ремонта по федеральной программе.
В многоквартирных домах под её управлением проживают тысячи жильцов с разными характерами, доходами и взглядами на жизнь. Угодить всем – задача непосильная, но выполнимая, если изменить подход к работе управляющих компаний и сделать главными самих жителей.
Актуальный вопрос
В том, что ковид с нами надолго, сомневаться не приходится, и потому к концу 2021 года санобработка лифтов и подъездов стала обыденностью.
– Мы проводим влажную обработку с дезинфицирующими средствами подъездов своими силами с использованием средств индивидуальной защиты. Хотя было бы правильнее обратиться к профессионалам либо провести обучение наших работников проведению этих процедур в профильных организациях, чтобы избежать по незнанию химических ожогов и аллергических реакций, – отвечает Геннадий Алексеевич Санин на вопрос о трудностях уходящего года. – Обработка необходима, это бесспорно, поэтому вопрос обучения и снабжения дезсредствами остаётся актуальным.
Санобработка мест общего пользования – новая экстренная услуга, которая в минимальном перечне работ по содержанию жилья не предусмотрена, она была рекомендована управляющим компаниям Роспот-ребнадзором и продолжается второй год. УК выполняют её, привлекая работников сверх их основных обязанностей.
Можно договориться
Все управляющие компании частные, единственный их доход – обслуживание жилья, а тариф практически не меняется. Каждый ответственный квартиросъёмщик сейчас вскрикнет: «Да постоянно всё растёт, с января опять дорожает!».
– Надо разграничивать – с января дорожают коммунальные ресурсы: вода, электричество, газ, отопление. Это происходит каждые полгода. Тариф же на содержание жилья меняется раз в год в июле, и только после одобрения жильцами на общем собрании. Либо он может подняться на процент инфляции, если это прописано в договоре, – объясняет Геннадий Алексеевич.
В УК «Благострой-С» прописано, но это не спасает: тариф поднялся на 4,9 %, а необходимые металл, доска и сантехническое оборудование – на 40–80 %.
В законодательстве есть положения о том, что УК могут договориться с собственниками. Например: в этом году выполняется определённый объём работ, который повлечёт за собой увеличение тарифа на 5 %. В следующем году необходимо снова пересмотреть тариф с учётом согласованного перечня работ. Но собственники отрицательно относятся к любым изменениям тарифа. Такое сработало только в двух домах, их директор УК называет образцово-показательными.
– Там активные советы домов, люди вникают во всё, мы вместе составляем план работ на год, утверждаем смету, а по истечении года отчитываемся. Так и должно быть везде, но сегодня – это исключение, – говорит он. – 24 дома держат деньги на капитальный ремонт на специальных счетах, из них в 18 проведены работы по отдельным конструктивным элементам. Мы помогаем собственникам с разработкой проектно-сметной документации, подготовкой и проведением общих собраний. Там, где активные советы домов, работы проведены качественно и в срок, но если жильцы равнодушны к происходящему, то спецсчёт лучше не выбирать, а оставить деньги в общем «котле».
По закону, у УК нет рычагов давления на подрядчика, хотя это нелогично, ведь после ремонта УК предстоит обслуживать дома, а гарантии остаются фикцией, потому что подрядные организации в большинстве однодневки. Изменить ситуацию просто – принять соответствующие изменения в законодательстве на местном уровне.
Чтобы исключение стало правилом
Нужно принять за точку отсчёта муниципальный тариф. Под ним под-разумевается не кратное увеличение существующего, а новый подход к тарифной политике, включающей в себя прямые затраты с учётом изменений в законодательстве. Муниципальный тариф должен покрывать обязательства УК и совпадать с платёжеспособностью населения.
– Муниципальный тариф предусматривает минимальный перечень работ, который УК сможет выполнить качественно. Но сейчас УК живёт по старым законам в новое время. Поэтому не всегда получается выполнить те услуги, которые хотят для себя жильцы. Муниципальный тариф подтолкнул бы собственников начать считать, – говорит он. – А пока собственники не принимают никакого решения и тариф не меняется, ничего не меняется и в обслуживании.
Муниципальные тарифы формируются в зависимости от типов домов, их износа и прочих условий.
По такому пути пошли многие регионы России, и в Белгородской области имеются примеры уже в двух районах.
Время профессионалов
Отсутствие доходной составляющей в тарифе не позволяет управляющей компании своевременно производить модернизацию основных фондов с использованием новых технологий и оборудования. Муниципальный тариф будет предусматривать прибыль для развития предприятий.
– Дома становятся сложнее, нужны высококвалифицированные инженеры-энергетики, теплотехники, специалисты по энергосбережению. Должны прийти новые люди, которые учились в новых условиях, умеют работать с цифровыми технологиями. А чем я могу привлечь их на работу? – задаёт вопрос Геннадий Санин.
Каждый год на законодательном уровне растут обязательства УК: экспертиза газопровода, обслуживание вентканалов, покраска и обследование газовых труб, оплата воды, которой теплосетевики промывают систему, поверка общедомовых счётчиков и прочие работы, рядовому жителю непонятные.
– Я должен провести экспертизу газопровода и донести до жильцов, что они обязаны заплатить. Люди не хотят, а УК за невыполнение обязательств оштрафуют. Приходится на эти нужды перенаправлять деньги с других работ, – объясняет Геннадий Алексеевич. – Мы лопаты не купим или песок на детскую площадку, а новые требования законодательства выполним.
Как подсчитал директор, чтобы управляющей компании не уходить в минус, работать нужно в одних финансовых условиях с поставщиками коммунальных услуг, для которых тарифы утверждаются на региональном уровне. Когда-то так и было, а сейчас расхождение в тарифах в разы.
Нашли понимание
О том, что УК работают на пределе возможностей, говорили на правительственном часе в ноябре депутаты областной Думы. Очевидно, что без вмешательства законодательной власти отрасль ждёт стагнация.
– Дважды проводили совещание на уровне ЖКХ области и города, где обсуждали, с чего начать разработку муниципального тарифа. Управляющим компаниям предложили предоставить данные по каж-дому дому и свои расчёты, мы не против, – продолжает он. – Когда будет общая картина, можно будет поделить дома на виды и классы и разработать тарифы для каждого. Мы готовы заниматься этой работой, чтобы получить экономически обоснованный тариф, у нас для этого есть опыт и профессионалы.
Мы единственная компания в Белгородской области добившаяся возврата денежных средств в сумме более 2 млн рублей для собственников жилых домов Конева 7 и Буденного 12 при проведении капитального ремонта по федеральной программе.
Давайте доверять
Интересно мнение председателя совета дома Анны Цариковской.
– В доме № 8 по улице Конева я живу 21 год, – говорит она. – И всё это время «Благострой-С» всегда помогал нам по всем вопросам. А конфликты между УК и жильцами часто происходят оттого, как я считаю, что люди не могут выслушать, принять ситуацию, обсудить проблему.
А ведь УК нам доверяют: они оказывают нам услуги в кредит и только потом предлагают смету, которую жильцам включают в тарифы на следующий год. Мы уже пользуемся благами, а УК всё ещё зависят от того, заплатим ли мы…
Давайте тоже научимся доверять своим управляющим компаниям. Жить дружно всегда лучше, чем ссориться.
